Резиденція через нерухомість у Парагваї: Investor Pass 2026

«Куплю квартиру за 200 000 доларів і отримаю резиденцію» — найпоширеніша помилка навколо Investor Pass. Категорія нерухомості справді існує: вона починається від 200 000 доларів США і веде одразу до постійної резиденції Парагваю, без двох років тимчасової. Але житло, у якому Ви збираєтеся жити самі, не зараховується. Resolución MIC N.° 0283/2026 від 21 квітня 2026 року прямо виключає купівлі для виключно особистого чи сімейного використання.

Зараховується нерухомість, яку Ви купуєте, розвиваєте чи експлуатуєте заради доходу, приросту вартості або виробничого використання. У цьому гайді — лише ця одна категорія: які документи приймає SUACE, як іноземцю з українським паспортом купити об'єкт, які податки й збори закласти і як купівля стикується із заявою на резиденцію. Усі чотири категорії програми порівнюємо в гайді «Investor Pass Парагваю».

Чому власне житло не відкриває резиденцію через нерухомість

Визначення стоїть у додатку до резолюції, стаття 1 e). Інвестицією вважаються щонайменше 200 000 доларів, вкладених у придбання, розвиток або експлуатацію нерухомості чи речових прав на неї з метою доходу, приросту вартості або виробничого використання. Одразу після цього йде речення, об яке розбиваються плани купити «будинок для себе»: «Esta inversión no incluye las adquisiciones para uso exclusivamente personal o familiar». Бізнес-плану чи робочих місць ця категорія, навпаки, не вимагає (стаття 6).

Для планування це означає просте правило: Ваш дім і об'єкт для Investor Pass — дві різні речі. Хто хоче жити в Парагваї й водночас отримати резиденцію через інвестицію, орендує або купує власне житло поза межами 200 000 доларів. Ця сума йде в інвестиційну нерухомість, наприклад у квартиру під оренду. Однозначно описано лише такий чистий випадок.

Складніше зі змішаними варіантами. Текст визнає метою навіть приріст вартості й виключає лише виключно особисте використання. Чи вважатиметься інвестицією будинок біля озера, де Ви проводите кілька тижнів на рік, а решту часу здаєте, резолюція не каже. Такі випадки варто з'ясовувати до купівлі, а не після.

Попри обмеження, категорія популярна. За перше півріччя 2026 року видано 140 довідок інвестора, більшість — у виробничій категорії й значна частина ще за попередніми правилами. На три нові категорії, запроваджені у квітні, припало 18 довідок, із них 15 на нерухомість, повідомляє InfoNegocios із посиланням на віцеміністра REDIEX Едуардо Густале. Шлях через компанію від 70 000 доларів описано в гайді «Investor Pass з компанією».

Які документи про купівлю приймає SUACE

Довідка, з якої все починається, називається Constancia de Inversionista Extranjero (CIE). Її видає SUACE — генеральна дирекція Міністерства промисловості та торгівлі (MIC), що працює як єдине вікно для бізнесу. Отримати її може лише фізична особа, не компанія. З CIE Ви потім подаєте на постійну резиденцію до міграційної служби.

Два способи підтвердити купівлю

Стаття 6.1 резолюції називає рівно два документи, і обидва проходять через escribano — парагвайського нотаріуса:

• ▹escritura pública про перехід права власності, вже належно зареєстрована в реєстрі (debidamente inscripta), або
• ▹приватний договір купівлі-продажу з нотаріально засвідченими підписами, за яким сплачено щонайменше 30 % заявленої загальної суми інвестиції.

Документи на день подання заяви мають бути не старші за 180 календарних днів. Хто купує рано, а подає пізно, ризикує принести підтвердження, яке вже не приймуть. Тому купівлю й заяву варто планувати в одному графіку.

Скільки становлять 30 % для Investor Pass

За договірного варіанта і рівно 200 000 доларів має бути сплачено щонайменше 60 000 доларів. За курсом кінця вересня 2026 року (1 USD ≈ 5 870 ₲, 1 EUR ≈ 6 640 ₲) уся сума дорівнює 1 174 000 000 ₲, або приблизно 176 800 €, а внесок — 352 200 000 ₲, близько 53 000 €. Вирішальна сума — у доларах або її еквівалент у ґуарані за офіційним курсом на день заяви. Ціна в ґуарані впритул до порогу може через коливання курсу опинитися нижче за нього.

Купівля на етапі будівництва

Резолюція визнає й інвестиції, що перебувають «en proceso de ejecución» (стаття 1 h). Отже, підходить і квартира в забудовника на етапі будівництва, якщо договір має нотаріально засвідчені підписи й сплачено 30 %. Решта суми лишається договірним зобов'язанням перед продавцем. Чи вистачить простої угоди про бронювання, не визначено: резолюція вимагає саме договору купівлі-продажу, а не кожне бронювання ним є.

Ціна купівлі, оцінка і кілька об'єктів

Рахують заявлену суму, тобто ціну з escritura чи договору. Оцінки вартості (tasación) резолюція не вимагає. Це наше прочитання тексту, який про це мовчить: стаття 2 дозволяє SUACE «вичерпний контроль», і чи просять оцінку на практиці, не підтверджено. Оскільки текст говорить про нерухомість у множині («bienes inmuebles»), за нашим розумінням 200 000 доларів можуть скласти й кілька об'єктів разом.

Відкриті питання Investor Pass: продаж, кредит, подружжя

Строку володіння для цієї категорії резолюція не встановлює, обов'язку звітувати — теж. Цим вона відрізняється від фінансових інвестицій, які тримають щонайменше два роки й щороку звітують. Але швидкий перепродаж не обов'язково минає без наслідків.

Контроль є: SUACE щомісяця звіряє справи й передає дані про видані довідки до Migraciones. Старіша пам'ятка SUACE, ще часів попередньої резолюції, передбачала, що міністерство повідомляє про порушення заяви під присягою, а Migraciones може скасувати резиденцію за статтею 55 Ley 6984/2022. Прямої норми, за якою продаж об'єкта коштує статусу, немає ні в резолюції, ні в законі. Хто тримає об'єкт як справжню інвестицію, лишається в межах тексту.

Ще два пункти текст залишає відкритими. Чи зарахують об'єкт, частково оплачений банківським кредитом, не сказано: резолюція дивиться лише на заявлену суму, а в договірному варіанті — на сплачені 30 %. Незрозуміло й те, що робити, якщо купівля відбулася понад 180 днів до заяви, наприклад чи достатньо свіжого витягу з реєстру.

Обережно з подружжям. Для кількох інвесторів в одному проєкті примітка до виробничої категорії вимагає, щоб кожен сам покривав мінімум. Чи діє це для пари, що разом купує квартиру за 200 000 доларів, резолюція не каже. Члени родини, за наявною інформацією, автоматично не включаються й оформлюють резиденцію звичайним шляхом; це теж остаточно не врегульовано.

Купівля нерухомості в Парагваї з українським паспортом

Для самої купівлі не потрібні ані резиденція, ані cédula. Іноземні інвестори за статтею 2 закону № 117/91 мають «ті самі гарантії, права й обов'язки», що й місцеві, а проживання в країні не є умовою. Як документ особи достатньо закордонного паспорта. Часто додатково просять податковий номер RUC, який можна оформити через нотаріуса; законного обов'язку для покупця ми не знайшли.

Прикордонна зона безпеки за законом № 2532/2005 громадян України не стосується. Заборона в 50-кілометровій смузі вздовж кордону діє лише для громадян сусідніх країн — Аргентини, Бразилії та Болівії — і лише для сільської землі. Міські об'єкти, зокрема в прикордонних Енкарнасьйоні чи Сьюдад-дель-Есте, під неї не підпадають.

Сама купівля проходить у чотири кроки:

1. ▹Boleto de compraventa — попередній договір із завдатком. Щоб він став підтвердженням для Investor Pass, потрібні нотаріально засвідчені підписи й щонайменше 30 % оплати.
2. ▹Перевірка нотаріусом і юристом — витяг із реєстру про стан власності (certificado de condición de dominio), кадастрова довідка й підтвердження, що муніципальні платежі сплачено. В Асунсьйоні нотаріус без цього підтвердження не має права посвідчувати угоду (закон № 881/81, стаття 180).
3. ▹Escritura pública в escribano — під час посвідчення сплачують муніципальний податок на передачу й, за потреби, податок, який утримують із продавця.
4. ▹Реєстрація в Dirección General de los Registros Públicos. Лише зареєстрована escritura відповідає першому способу підтвердження.

Порадники називають для цих кроків 30–60 робочих днів, офіційного строку немає. Якщо плануєте перший спосіб підтвердження, закладіть час до реєстрації в графік заяви. Райони, ринок і типові помилки покупця ми розбирали в загальному гайді «Нерухомість у Парагваї».

Ще одна практична деталь для українців. Переказ із рахунку в ЄС проблем зазвичай не створює, але походження коштів Ви підтверджуєте в заяві під присягою, яку перевіряють за правилами SEPRELAD. Якщо гроші — наприклад, від продажу квартири — ще в Україні, врахуйте валютні обмеження воєнного часу (постанова НБУ № 18 зі змінами) і з'ясуйте з банком, як легально їх перевести.

Податки та збори при купівлі в Парагваї

Для об'єкта за 200 000 доларів, тобто 1 174 000 000 ₲, податок на передачу в Асунсьйоні становить 3 522 000 ₲ (3 ‰), приблизно 530 €. Поза столицею — 2 348 000 ₲ (2 ‰), близько 354 €. Хто його сплачує, визначає договір. Щодо гонорару нотаріуса незрозуміло, чи 0,75 % діють поступово чи на всю суму, тож попросіть escribano назвати цифру ще до попереднього договору.

У новобудові від забудовника IVA зазвичай уже входить у ціну. Impuesto inmobiliario часто плутають із податком на купівлю, але це щорічний муніципальний податок від кадастрової фіскальної вартості; як його рахують, пояснює гайд «Податок на нерухомість у Парагваї».

Орендна плата з парагвайського об'єкта — дохід із парагвайського джерела, і територіальний принцип його не звільняє. Фізична особа сплачує 8 % IRP-RGC (податок на доходи від капіталу й приросту вартості) або від орендної плати за вирахуванням підтверджених витрат, або від умовної бази в 50 % орендної плати. З умовною базою це арифметично 4 % від валової оренди (8 % × 50 %).

Якщо Ви ще податковий резидент України, на цей самий дохід претендуватиме й українська податкова, а угоди про уникнення подвійного оподаткування між країнами немає. Як це вирішити у Вашому випадку, підкаже український податковий консультант; загальну логіку описує гайд «Податки в Парагваї».

Плануєте інвестиційний об'єкт і резиденцію водночас? На безкоштовній консультації пояснимо, які документи з купівлі знадобляться для SUACE і як вкластися в 180 днів, а потім супроводимо заяву на постійну резиденцію до cédula. Об'єкт Ви обираєте самі, перевірку титулу доручайте незалежному юристу. Подробиці — на сторінці Investor Pass. Записатися на консультацію

Від купівлі до cédula: процедура Investor Pass

У двох точках Ваша присутність у Парагваї обов'язкова. Заява на CIE вимагає підтвердити в'їзд — штампом у паспорті чи довідкою міграційної служби — і довідку INTERPOL Paraguay. Для cédula Ви також приходите особисто. Хоч органи й говорять про майже цифрову процедуру, без в'їзду вона не почнеться.

1. ▹В'їзд до Парагваю і довідка INTERPOL Paraguay.
2. ▹Вибір і юридична перевірка об'єкта — від огляду до витягу з реєстру.
3. ▹Підтвердження інвестиції — засвідчений договір із 30 % оплати або зареєстрована escritura; з дати документа йдуть 180 днів.
4. ▹Пакет документів — форма заяви (має силу заяви під присягою), паспорт, апостильована довідка про несудимість, заява про походження коштів за правилами SEPRELAD і підтвердження купівлі. Хто останні роки живе в Польщі чи Німеччині, додає довідку країни проживання.
5. ▹CIE в SUACE — електронна заява; рішення не пізніше ніж за п'ять робочих днів після повного пакета, а в разі зауважень строк зупиняється.
6. ▹Постійна резиденція в Migraciones — у категорії Inversionista через вікно SUACE, разом зі свідоцтвом про народження й документом про сімейний стан, обидва апостильовані.
7. ▹Cédula в Departamento de Identificaciones Національної поліції, особисто.

Для Migraciones законного строку немає, загальної офіційної тривалості до cédula — теж. За шкалою зборів постійна резиденція з Certificado de Radicación з 1 липня 2026 року коштує разом 3 161 079 ₲, приблизно 476 €. Невизначено, чи попросить Migraciones у власника CIE ще й підтвердження платоспроможності за Resolución DNM 407/2026.

З постійною резиденцією стартує відлік до натуралізації: за Судовою владою Парагваю три роки рахують від резолюції про постійну резиденцію, тобто приблизно через три роки замість п'яти на звичайному шляху, якщо виконано інші умови. Статус втрачають після понад трьох років безперервної відсутності без поважної причини (стаття 54 Ley 6984/2022). Обидва шляхи за часом і витратами порівнює гайд «Investor Pass чи звичайний шлях».

Кому з української діаспори підходить резиденція через нерухомість

Найчастіше про цю категорію питають українці, які вже кілька років живуть у ЄС і мають заощадження: від продажу житла, від бізнесу, від роботи за кордоном. Якщо Ви й без резиденції хотіли вкласти гроші в об'єкт під оренду в Асунсьйоні, Investor Pass дає постійний статус майже як побічний продукт. Якщо ж мета — просто жити у власній квартирі, ця категорія не підходить за визначенням.

Для родини без такого капіталу розумніша інша послідовність: звичайна тимчасова резиденція, оренда на перший рік, а купівля власного житла — пізніше, коли Ви вже знаєте місто. Це перевірена послідовність, а не програшний варіант. Постійна резиденція приходить через два роки без жодної інвестиції, а гроші залишаються вільними для життя на новому місці.

Як ми допомагаємо з резиденцією інвестора

Ми супроводжуємо резиденційну частину: пояснюємо вимоги категорії нерухомості, перевіряємо, чи підходять Ваші документи про купівлю для SUACE, збираємо пакет для CIE і Migraciones та супроводжуємо Вас на прийомах до отримання cédula. Консультант Максим Діхтярук веде справу українською, місцеві партнери спілкуються з органами іспанською.

Пошуком об'єктів, оцінкою прибутковості чи інвестиційними порадами ми не займаємося. Об'єкт Ви обираєте самі або з агентом, якому довіряєте; юридичну перевірку титулу виконують незалежний юрист і escribano, податкові питання — податковий консультант. Обсяг нашого супроводу описано на сторінці Investor Pass.

Відповідальна позиція: воєнний стан в Україні

Цей матеріал адресований тим, для кого переїзд чи інвестиція є законними: людям, які вже легально перебувають за кордоном, жінкам і родинам, особам із законним правом на виїзд, а також тим, хто планує майбутнє. Купівля нерухомості за кордоном сама собою є легальною дією, але вона не змінює жодних обов'язків перед Україною.

В Україні діє воєнний стан, і чоловіки 18–60 років, як правило, не можуть виїжджати за кордон; з серпня 2025 року діє виняток для чоловіків 18–22 років. Ця стаття не закликає й не інструктує порушувати ці обмеження. Усі питання виїзду регулюються чинним законодавством України, і конкретну ситуацію варто обговорити з кваліфікованим юристом.

Часті питання про резиденцію через нерухомість у Парагваї

Чи дає купівля квартири для себе резиденцію в Парагваї?

Ні. Resolución MIC N.° 0283/2026 виключає купівлі для виключно особистого чи сімейного використання. Для Investor Pass зараховується лише інвестиційна нерухомість від 200 000 доларів, яка має приносити дохід, зростати у вартості чи використовуватися виробничо, наприклад квартира під оренду.

Чи можна для Investor Pass купити нерухомість на етапі будівництва?

Так, через договірний варіант. Договір із забудовником має містити нотаріально засвідчені підписи, і щонайменше 30 % заявленої суми мають бути сплачені. Резолюція прямо допускає інвестиції в процесі виконання; чи вистачить простого бронювання, не визначено.

Чи можна продати нерухомість після отримання постійної резиденції через Investor Pass?

Мінімального строку володіння резолюція не встановлює, на відміну від двох років для фінансових інвестицій. Але SUACE щомісяця контролює видані довідки й передає дані до Migraciones. Чи вважатимуть ранній продаж порушенням заяви під присягою, не врегульовано, тож обговоріть це з юристом до продажу.

Чи отримають обоє з подружжя резиденцію через одну спільну нерухомість?

Прямо мінімум на кожного інвестора записано лише для виробничої категорії. Для нерухомості резолюція мовчить. Хто хоче діяти напевно, рахує по 200 000 доларів на кожну особу або планує для другого з подружжя звичайний шлях через тимчасову резиденцію.

Чи можуть українці купувати землю чи житло в прикордонній зоні Парагваю?

Так. Заборона закону № 2532/2005 у 50-кілометровій смузі вздовж кордону стосується лише громадян Аргентини, Бразилії та Болівії і лише сільської землі. Громадяни України купують там на загальних підставах, а міські об'єкти в прикордонних містах під обмеження не підпадають.

Скільки коштує податок на передачу нерухомості в Асунсьйоні?

В Асунсьйоні муніципальний податок на передачу становить 0,3 % від суми угоди (закон № 881/81), в інших муніципалітетах — 0,2 % (закон № 620/76), щонайменше від фіскальної вартості. За 200 000 доларів у столиці це близько 3,5 млн ₲, приблизно 530 €.

Чи оподатковується в Парагваї дохід від оренди інвестиційної нерухомості?

Так. Оренда з об'єкта в Парагваї — дохід із парагвайського джерела, і нульова ставка на неї не поширюється. Фізичні особи сплачують 8 % IRP-RGC, за вибором від умовної бази в 50 % орендної плати, що дає близько 4 % від валової оренди.

Чи потрібна cédula, щоб купити нерухомість у Парагваї?

Ні. Іноземці купують нерухомість на тих самих умовах, що й громадяни Парагваю, а для угоди достатньо закордонного паспорта. RUC часто просять для оформлення, але законного обов'язку для покупця ми не знайшли; його можна отримати через нотаріуса.

Шукаєте інвестиційний об'єкт, який водночас відкриє постійну резиденцію? Напишіть нам — на безкоштовній першій консультації консультант Максим Діхтярук пройде з Вами бюджет, графік і спосіб підтвердження ще до того, як Ви підпишете договір, а далі допоможе з оформленням резиденції до cédula.

Джерела про Парагвай

• ▹MIC: Resolución N.° 0283 від 21.04.2026, стаття 1 e) і стаття 6 — категорія нерухомості (PDF).
• ▹BACN — закон № 6984/2022 «Про міграцію» (статті 46, 54, 55).
• ▹BACN — закон № 2532/05 про прикордонну зону безпеки.
• ▹Migraciones — офіційна шкала міграційних зборів, чинна з 01.07.2026.
• ▹InfoNegocios: 140 довідок за перше півріччя, нерухомість лідирує серед нових категорій (21.07.2026).
• ▹DNIT — податкова служба Парагваю (IRP-RGC, IVA).
• ▹НБУ: постанова № 18 від 24.02.2022 про роботу банківської системи в період воєнного стану.

Застереження: ця стаття має інформаційний характер і не є юридичною, податковою чи інвестиційною консультацією. Мінімальні суми, документи, податки й збори можуть змінюватися; рішення про довідку ухвалюють MIC і SUACE, про резиденцію — Migraciones. Купівля нерухомості — інвестиція з ризиками, прибутковість і зростання вартості ніхто не гарантує. Питання виїзду з України під час воєнного стану регулюються чинним законодавством. Перед ухваленням рішень обов'язково проконсультуйтеся з кваліфікованими фахівцями.

Фото: Нові житлові багатоповерхівки в Асунсьйоні — Cmasi (CC0); новобудови з будівельним краном, Асунсьйон — Cmasi (CC0), via Wikimedia Commons.